Quando é preciso um laudo de avaliação
Dois laudos podem chegar ao mesmo valor e ter pesos completamente diferentes. O que os separa é o grau de fundamentação: quantos dados de mercado sustentam a conclusão, como foram tratados e o quanto o avaliador se expôs a verificação. Um laudo que não declara o grau em que foi enquadrado está pedindo para ser contestado.
- Inventário, partilha e divórcio.
- Execução judicial, penhora e leilão.
- Compra e venda, permuta e dação em pagamento.
- Garantia bancária e operação de crédito.
- Contabilização de ativos e laudo para fins societários.
- Desapropriação e servidão administrativa.
- Locação, revisional de aluguel e renovatória.
- Contestação de valor venal ou de base de cálculo de tributo.
A série NBR 14653 e a parte que se aplica ao seu caso
| Parte | Objeto |
|---|---|
| 14653-1 | Procedimentos gerais — 2ª edição, 2019 |
| 14653-2 | Imóveis urbanos |
| 14653-3 | Imóveis rurais |
| 14653-4 | Empreendimentos |
| 14653-5 | Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral |
| 14653-6 | Recursos naturais e ambientais |
| 14653-7 | Patrimônios históricos |
Para imóvel urbano — apartamento, casa, sala, loja, galpão, terreno — aplicam-se a Parte 1, que dá os procedimentos gerais, e a Parte 2.
Os métodos de avaliação previstos na norma
A NBR 14653-1 organiza os métodos por aquilo que se quer identificar. A nomenclatura é da norma, e usá-la corretamente é o primeiro sinal de que o laudo foi escrito por quem a leu.
| Método | Quando se aplica |
|---|---|
| Comparativo direto de dados de mercado | Há amostra de imóveis semelhantes efetivamente transacionados ou ofertados. É o método preferencial em imóvel urbano. |
| Involutivo | O melhor uso é um empreendimento a ser realizado no terreno; o valor decorre do resultado provável dele. |
| Evolutivo | Compõe o valor a partir do terreno mais as benfeitorias, com fator de comercialização. |
| Da capitalização da renda | O valor decorre da capitalização da renda líquida que o bem gera. |
Para identificar o custo, a norma prevê o método comparativo direto de custo e o método da quantificação do custo. Para viabilidade econômica, métodos baseados em fluxo de caixa projetado.
Grau de fundamentação e grau de precisão
São coisas distintas, tratadas na Seção 8 da Parte 1, e ambas em escala I, II e III, sendo III o mais alto.
Grau de fundamentação mede a profundidade do trabalho avaliatório: a metodologia empregada, a confiabilidade, a qualidade e a quantidade dos dados coletados, o tratamento estatístico aplicado.
Grau de precisão só se estabelece quando é possível medir o grau de certeza do resultado. Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, das condições de mercado e da amostra efetivamente disponível — e nem sempre é alcançável, por mais bem feito que seja o trabalho.
Como a avaliação é conduzida
- Requisição e documentação — matrícula, IPTU, planta, habite-se e o que mais caracterize o bem e os direitos avaliados.
- Vistoria do imóvel, com caracterização da região, do terreno e das benfeitorias, e registro fotográfico.
- Pesquisa de mercado — coleta e qualificação da amostra de dados comparativos.
- Tratamento dos dados — saneamento da amostra e tratamento por fatores ou por inferência estatística.
- Escolha e aplicação do método, com justificativa da escolha.
- Enquadramento nos graus de fundamentação e, quando possível, de precisão.
- Emissão do laudo com ART.
O que você recebe
- Laudo de avaliação assinado por engenheiro, com ART registrada no CREA.
- Identificação e caracterização completa do bem e dos direitos avaliados.
- Relatório fotográfico da vistoria.
- Amostra de mercado utilizada, com a fonte de cada dado.
- Memorial do tratamento aplicado e do método escolhido, com justificativa.
- Enquadramento declarado no grau de fundamentação, com o quadro de pontuação.
- Valor e, quando cabível, intervalo de confiança.
Prazo e condições
Prazo definido na proposta, conforme a complexidade do bem, a finalidade da avaliação e a disponibilidade de dados de mercado. Parcelamento em até 12x no cartão.
Realizamos também laudo cautelar de vizinhança, laudo de patologia construtiva, perícia e assistência técnica e laudo de acessibilidade.